Per quanto sia un incentivo sicuramente molto interessante, il Sismabonus Acquisiti è stato finora poco considerato dalle imprese edili. Cerchiamo allora di capirne le opportunità ed i limiti.
La norma di riferimento per il Sismabonus Acquisti è il D.L. 63/2013. L’articolo 16, al comma 1-septies, prevede l’applicazione di una detrazione pari al:
- 75%, fino ad un massimo di euro 96.000 di spesa, per i soggetti diversi dalle persone fisiche che acquistano unità immobiliari residenziali realizzate a seguito di una preventiva demolizione e con miglioramento di una classe sismica rispetto all’edificio preesistente dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021;
- 85%, fino ad un massimo di euro 96.000 di spesa, per i soggetti diversi dalle persone fisiche che acquistano unità immobiliari residenziali realizzate a seguito di una preventiva demolizione e con miglioramento di due classi sismiche rispetto all’edificio preesistente dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021;
- 110%, fino ad un massimo di euro 96.000 di spesa, per le persone fisiche che acquistano unità immobiliari ad uso abitativo realizzate a seguito di una preventiva demolizione e con miglioramento sismico rispetto all’edificio preesistente, indipendentemente dalla classe sismica raggiunta, dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 (termine prorogato dall’articolo 1 della Legge 178/2020).
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I requisiti oggettivi della norma
I requisiti oggettivi richiesti dalla norma sono i medesimi in tutte le casistiche, ossia:
- Le unità immobiliari oggetto di acquisto devono essere situate in uno dei Comuni in zona a rischio sismico 1, 2 e 3 (è quindi esclusa la 4).
- È necessario che il provvedimento urbanistico abilitativo dei lavori sia stato rilasciato a partire dal 1° gennaio 2017; infatti, restano escluse le unità immobiliari realizzate a seguito di procedure amministrative avviate prima del 1° gennaio 2017 (vedasi in tal senso la Risposta all’Interpello n. 31 dell’11 Gennaio 2021).
- L’intervento deve consistere nella demolizione e ricostruzione dell’edificio, anche con variazione volumetrica, se consentita; quindi non rileva la circostanza che il fabbricato ricostruito contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente.
- L’intervento deve essere eseguito dall’impresa di costruzione/ristrutturazione che provvede alla vendita entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori (termine prorogato dal D.L. 77/2021). Con l’espressione “impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare” ci si riferisce alle imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione e che eseguono direttamente i lavori, e anche alle imprese immobiliari che affidano i lavori in appalto, purché nell’oggetto sociale vi sia anche l’attività di costruzione e ristrutturazione. Nell’ipotesi in cui la demolizione e la ricostruzione siano eseguite da imprese diverse, il Sismabonus Acquisti si applica solo se entrambe svolgono attività di costruzione o ne siano astrattamente idonee.
- La detrazione è correlata al prezzo dell’unità risultante nell’atto pubblico di compravendita e non ai costi relativi agli interventi. La detrazione di imposta può essere fruita anche sugli importi versati a titolo di acconto, purché il preliminare di vendita sia registrato, siano ultimati i lavori sull’intero edificio e sia stipulato il rogito entro la scadenza legale fissata per poter godere del bonus.
Sismabonus Acquisti: il beneficiario dell’agevolazione
L’agevolazione è fruita non dall’impresa che esegue i lavori, ma dall’acquirente di ciascuna singola unità immobiliare. La percentuale di detrazione si applica non alle spese sostenute per gli interventi ma al prezzo di vendita della singola unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita. La spesa massima ammessa all’incentivo è di euro 96.000 per ciascuna unità immobiliare.
Il limite di spesa su cui calcolare il beneficio fiscale usufruibile è riferito al prezzo d’atto dell’immobile acquistato, più il prezzo d’atto delle eventuali pertinenze. Quest’ultime, dunque, non godono di un autonomo limite di spesa. Ciò anche nel caso in cui l’edificio assuma le vesti di condominio (vedasi in tal senso la Risposta all’Interpello n. 558 del 23 Novembre 2020).
Super Sismabonus Acquisti 110%: natura del fabbricato
La detrazione maggiorata del 110%, ai sensi dell’art. 119, comma 15-bis, del D.L. 34/2020, non si applica alle unità residenziali appartenenti alle categorie catastali:
- A/1;
- A/8;
- A/9, per le unità immobiliari non aperte al pubblico.
Il riferimento è alla categoria catastale risultante al termine dell’operazione. La categoria catastale di partenza, precedente a demolizione e ricostruzione, è irrilevante (vedasi in tal senso la Risposta all’Interpello n. 556 del 25 Agosto 2021). Dunque, la struttura di partenza può essere un A/1, un A/8, un A/9 o addirittura un fabbricato non residenziale.
Infatti, ai fini del Superbonus 110%, quel che conta è che al termine degli interventi l’immobile oggetto della compravendita abbia natura residenziale e sia accatastato in una delle categorie agevolabili.
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Possibile l’opzione per lo sconto in fattura
L’opzione per lo sconto in fattura è ammessa anche in relazione al Sismabonus Acquisti. In questo caso tale scelta va indicata nell’atto di compravendita. Da esso, con una clausola apposita, deve risultare che tutto il prezzo, o una parte di esso (fino ad un massimo ad euro 96.000), è corrisposto con questa modalità (vedasi in tal senso lo Studio n.27-2021/T Consiglio Nazionale del Notariato). Si ricorda che l’impresa venditrice ha solamente la facoltà di concedere lo sconto in fattura: infatti proprio per questo nell’atto di compravendita va esplicitata tale concessione.
Sisma Bonus Acquisti: il problema dell’agibilità
La Risposta all’Interpello n. 556 del 25 Agosto 2021 esplicita che per poter beneficiare dell’agevolazione la stipula del rogito deve avvenire:
- entro il 31 dicembre 2021, per il Sismabonus Acquisti ordinario;
- entro il 30 giugno 2022, per il Sismabonus Acquisti maggiorato al 110%.
A sua volta per poter stipulare l’atto di acquisto occorre ovviamente che gli immobili abbiano tutte le caratteristiche idonee per essere commercializzati. Pertanto devono essere “agibili”.
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