Come gestire correttamente l’acquisto della casa nell’ambito del Rientro dei cervelli? Che tipo di immobile va acquistato? In quale momento? Tutti i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate e le regole per non sbagliare
L’agevolazione IRPEF riservata ai lavoratori impatriati desta, ormai da diversi anni, molto interesse. E viene da dire che sia azzeccata la definizione di Rientro dei Cervelli, dal momento che la stragrande maggioranza delle richieste di consulenza che ricevo quotidianamente arrivano da italiani “di ritorno” piuttosto che da stranieri. L’agevolazione infatti è destinata ad entrambe le categorie, pur nel rispetto di specifici requisiti. Fra i requisiti che destano maggiore interesse, troviamo l’acquisto della casa ai fini del Rientro dei Cervelli.
L’acquisto della casa, infatti, può potenziare il bonus IRPEF riservato agli impatriati. In particolare, può far scattare un’estensione temporale del bonus per altri 5 anni rispetto alla sua durata standard. Ciò, tuttavia, non è consentito in tutti i casi. Vediamo dunque in che modo gestire correttamente l’acquisto della casa per potenziare il beneficio del Rientro dei Cervelli.
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Bonus Impatriati: i requisiti previsti
Vediamo quali sono i requisiti generali attualmente previsti per accedere alle condizioni base (70% o 90% di abbattimento della base imponibile IRPEF per 5 periodi d’imposta). Per alcune categorie di impatriati infatti – es. non iscritti AIRE rientrati entro il 31 dicembre 2019 – possono valere formulazioni della norma precedenti, e dunque diverse, rispetto a quella attuale.
Per poter godere di questa forma di detassazione, che fra poco vedremo nel dettaglio, bisogna rispettare due condizioni di base. In particolare:
- il lavoratore non è stato residente in Italia nei due periodi d’imposta precedenti il trasferimento e si impegna a risiedervi per almeno due anni;
- l’attività lavorativa è svolta prevalentemente nel territorio italiano.
È importante poi che il beneficiario svolga attività lavorativa in Italia per almeno due anni dopo il suo rientro, pena la restituzione del beneficio fruito, maggiorato di interessi e sanzioni.
Una precisazione importante riguarda il primo punto, relativo al concetto di residenza. Dal momento che la residenza è riferita alla nozione di periodo d’imposta (che per le persone fisiche coincide con l’anno solare: 1° gennaio – 31 dicembre), dobbiamo assumere che valga il concetto di residenza fiscale. Stante l’attuale formulazione dell’art. 2, c. 2 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, c.d. Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR):
“si considerano residenti le persone che per la maggior parte del periodo di imposta sono iscritte nelle anagrafi della popolazione residente o hanno nel territorio dello Stato il domicilio o la residenza “
art. 2, c. 2 – TUIR
Questa precisazione ci fa capire che non è necessario risiedere all’estero per un periodo pari ad almeno 730 giorni (365 x 2), ma è sufficiente risiedere all’estero per la maggior parte (almeno 183 giorni) di due anni solari consecutivi.
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Acquisto casa e Rientro dei Cervelli: l’estensione quinquennale
Il beneficio – che ha una durata ordinaria di 5 periodi d’imposta – si estende per altri 5 periodi d’imposta ai lavoratori che rispettino almeno una delle seguenti condizioni:
- hanno almeno un figlio minorenne o a carico;
- diventano proprietari di almeno un’unità immobiliare residenziale in Italia dopo il trasferimento o nei 12 mesi precedenti.
Per il periodo di prolungamento, i redditi agevolati concorrono alla formazione dell’imponibile per il 50% del loro ammontare oppure per il 10% in caso di lavoratori con almeno tre figli minorenni o a carico.
La Legge di Bilancio 2021 ha previsto un’ampliamento degli incentivi. In particolare, è stabilito che l’estensione di ulteriori 5 anni – vista appena sopra – valga anche per i contribuenti che possiedono i seguenti requisiti:
- sono stati iscritti all’AIRE o sono cittadini di Stati membri UE;
- hanno già trasferito la residenza prima dell’anno 2020 e alla data del 31 dicembre 2019 risultano beneficiari del regime in questione;
- hanno almeno un figlio minorenne o a carico (anche in affido preadottivo) oppure diventano proprietari di almeno un’unità immobiliare di tipo residenziale* in Italia, successivamente al trasferimento in Italia o nei dodici mesi precedenti al trasferimento.
*l’unità immobiliare può essere acquistata direttamente dal lavoratore oppure dal coniuge, dal convivente o dai figli, anche in comproprietà.
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Acquisto casa e Rientro dei Cervelli: le regole da rispettare
Cerchiamo dunque di capire quali sono le condizioni che devono verificarsi in fase di acquisto, nonché le caratteristiche dell’immobile oggetto dell’acquisto.
Tipologia dell’immobile
Bene abbiamo fatto finora a parlare di acquisto casa, e non di generico immobile. Ai fini dell’estensione quinquennale, infatti, è richiesto che l’immobile acquistato sia ad uso abitativo. Sarebbe dunque sbagliato pensare di rispettare il requisito acquistando un deposito, un box, uno studio professionale o un locale commerciale. Attenzione quindi alla categoria catastale dell’immobile che stai pensando di acquistare. Puoi fugare ogni dubbio tramite una visura catastale.
Acquirente dell’immobile
È necessario che l’immobile sia acquistato dall’impatriato? E l’acquisto deve essere esclusivo o va bene anche una comproprietà? Come riportato brevemente in una nota in alto, l’acquisto di un immobile ad uso abitativo dà luogo all’estensione dell’agevolazione anche qualora ciò avvenga in comproprietà.
Nel caso in cui, ad esempio, l’impatriato che ha i requisiti per l’agevolazione acquista la casa in comproprietà con il coniuge (che magari non ha diritto all’agevolazione), il bonus legato al Rientro dei Cervelli resta salvo. Il lavoratore impatriato avrà maturato il requisito che gli consente di estendere l’agevolazione per ulteriori 5 anni.
Addirittura la suddetta estensione è consentita anche qualora non sia l‘impatriato a diventare proprietario (o comproprietario) dell’immobile. È sufficiente infatti che l’acquisto sia fatto anche dal coniuge o dai figli, pure in comproprietà.
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Momento dell’acquisto
Abbiamo dunque compreso i caratteri oggettivi e soggettivi dell’operazione. Ma quando deve avvenire? La norma dice che lo status di nuovo proprietario (in soldoni: non fanno testo gli immobili già di proprietà fin da periodi precedenti) deve concretizzarsi tramite l’acquisto di un immobile:
- nei 12 mesi precedenti al trasferimento;
- oppure successivamente al trasferimento.
Se il primo caso appare di immediata comprensione (es. chi è tornato in Italia il 14 marzo 2022 ha diritto all’estensione avendo acquistato una casa in Italia non prima del 15 marzo 2021), il secondo sembra essere particolarmente ampio e generico. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la locuzione “successivamente al trasferimento” deve essere comunque intesa come limitata all’ultimo giorno del periodo d’imposta che ricade nel primo quinquennio agevolato.
Ad esempio, se ho diritto all’agevolazione a partire dal periodo d’imposta 2021, l’acquisto della casa mi permetterà di estendere l’agevolazione per altri 5 anni solo laddove (in presenza di tutte le altre condizioni già viste) l’acquisto avvenga entro e non oltre il 31 dicembre 2025.
Serve il rogito o è sufficiente il preliminare?
Aspetto formale di non poco conto. Guai a pensare che la stipula del preliminare di compravendita sia sufficiente per far scattare l’estensione del beneficio riservato ai lavoratori impatriati. L’acquisto della casa ai fini del Rientro dei Cervelli, infatti, ha valore solo sulla base del rogito, ossia il contratto di compravendita vero e proprio. Ai fini giuridici, in effetti, l’immobile può dirsi acquistato solo nel momento in cui è avvenuto il cosiddetto effetto traslativo (ossia il trasferimento della proprietà), cosa che si verifica solo in fase di rogito.
Ciò vuol dire che – per restare nell’esempio precedente – se il termine dei primi 5 periodi d’imposta scade il 31 dicembre 2025, non posso ritenere soddisfatto il requisito dell’estensione stipulando un rogito in data 24 gennaio 2026 a fronte di un preliminare stipulato il 12 ottobre 2025. In questo caso, dunque, l’interessato perderebbe gli ulteriori 5 anni di agevolazione fiscale.
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