Una delle novità più discusse in relazione alla nuova Legge di Bilancio è l’innalzamento delle imposte sugli affitti brevi a partire dal 2024. L’aliquota sale dal 21% al 26%, ma non in tutti i casi. Scopriamo quindi cosa prevede il testo approvato dal Governo e che ora dovrà superare l’iter parlamentare
La fine dell’anno si avvicina e come sempre di questi periodi sale il dibattito attorno alla Manovra fiscale in fase di approvazione. La Legge di Bilancio varata dal Governo per il 2024, che deve ancora passare l’iter parlamentare, ha attirato su di sé numerose perplessità. Tra le misure più controverse vi è senza dubbio quella che prevede una maggiore tassazione sugli affitti brevi a partire dal 2024. La misura in questione è tra le più discusse anche all’interno della maggioranza.
L’innalzamento della tassazione sugli affitti brevi ha trovato una giustificazione ben precisa tra le forze di Governo. L’intento è limitare il fenomeno degli affitti brevi nelle città a più forte vocazione turistica, dove diventa sempre più difficile trovare immobili da locare con la tradizionale formula 4+4. Tuttavia, l’efficacia della misura in tal senso è tutta da dimostrare. Infatti, simulazioni basate sui dati medi dei guadagni da locazioni brevi e locazioni 4+4 dimostrano che nonostante l’incremento dell’aliquota al 26%, locare un immobile per non più di 30 giorni resta più profittevole. Di contro, la misura può comportare un effetto negativo sui flussi turistici e sul relativo indotto. Non il massimo in un periodo già difficile per l’economia nazionale. Non è un caso se anche il Fondo Monetario Internazionale (FMI) ha espresso critiche sulla bozza della Manovra, sottolineando la mancanza di riforme per la crescita.
Ma analizziamo a questo punto nel dettaglio quali sono le novità in vista per gli affitti brevi nel 2024, in attesa dell’approvazione della Legge di Bilancio.
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L’attuale disciplina delle locazioni brevi
Prima di entrare nel vivo delle novità attese per il 2024, riepiloghiamo i principali brevemente la disciplina in vigore per il 2023.
A quali contratti di applica la disciplina delle locazioni brevi?
La disciplina fiscale delle locazioni brevi si applica ai contratti che:
- hanno durata massima pari a 30 giorni;
- sono stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, anche con l’ausilio di intermediari (si rimanda alla sezione dedicata agli adempimenti a loro richiesti).
I contratti devono riguardare unità immobiliari a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze. La normativa non richiede l’adozione di uno schema contrattuale in particolare. Quindi la scelta della forma contrattuale è libera. Un’altra semplificazione sta nel fatto che la registrazione dei contratti aventi ad oggetto locazioni brevi non è obbligatoria, ma solo eventuale e volontaria.
Accede al regime fiscale delle locazioni brevi solo chi destina alla locazione breve non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Ciò implica che, oltrepassato questo limite, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale. La norma chiarisce che tale nuova previsione risponde all’esigenza di tutelare i consumatori e la concorrenza.
Chi ha intenzione di destinare alla locazione breve cinque o più immobili deve dunque procedere all’apertura della partita Iva, all’iscrizione al Registro Imprese e ai conseguenti adempimenti contabili, fiscali e previdenziali.
Imposte dovute e opzione per la cedolare secca
I redditi derivanti dalle locazioni di durata non superiore ai 30 giorni, normalmente assoggettati ad Irpef, possono opzionalmente essere assoggettati a cedolare secca. In questo caso si applica ai redditi un’imposta sostitutiva con aliquota al 21%. La cedolare secca sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e le imposte di registro e di bollo dovute sulla eventuale registrazione del contratto.
La base imponibile a cui applicare l’aliquota del 21% è l’intero importo del canone di locazione, senza scontare l’abbattimento forfettario del 5% previsto per i canoni assoggettati ad Irpef. Quando il contratto prevede un corrispettivo forfettario per i servizi fruiti, anche questo corrispettivo rientra nella base imponibile. Diversamente, non fanno parte della base imponibile le somme relative al rimborso analitico di spese sostenute dal locatore, anche relative ad utenze.
L’opzione per la cedolare secca va effettuata direttamente in dichiarazione dei redditi. Quando si decide di registrare il contratto, l’opzione deve risultare anche dalla registrazione.
Il ruolo degli intermediari (Airbnb e simili)
Gli intermediari immobiliari che intervengono nelle conclusione di contratti di locazione breve stipulati nel 2023 sono obbligati a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti stipulati entro il 30 giugno 2024. L’obbligo riguarda tutti gli intermediari professionali, a prescindere dall’utilizzo di canali tradizionali o di portali web. Non è invece obbligato alla comunicazione dei dati l’intermediario che si limita a facilitare l’incontro tra locatore e conduttore, non intervenendo nella stipula del contratto. L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati espone l’intermediario ad una sanzione da 250 a 2000 euro.
Inoltre, quando gli intermediari intervengono anche nella fase di pagamento del canone, incassando i corrispettivi per conto del locatore, devono operare una ritenuta pari al 21%. La ritenuta è effettuata solo quando il corrispettivo entra nell’effettiva disponibilità dell’intermediario.
Gli intermediari che effettuano le ritenute sono tenuti ad inviare la relativa certificazione ai locatori in quanto sostituti d’imposta. La certificazione delle ritenute permette di assolvere in automatico anche l’obbligo di comunicazione di cui al precedente paragrafo.
La ritenuta è effettuata:
- a titolo di imposta, se il locatore sceglie come regime di tassazione quello della cedolare secca;
- a titolo di acconto, se il beneficiario non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per la cedolare.
Per approfondire la disciplina in vigore si rimanda all’articolo dedicato, consultabile al seguente link.
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Affitti brevi 2024: le novità contenute nella bozza della Legge di Bilancio
Fatto il quadro sulla disciplina in vigore, entriamo adesso nel vivo delle novità previste dalla bozza della Legge di Bilancio 2024. Bisogna comunque precisare che esse potranno subire delle modifiche fino a quando arriverà l’approvazione delle camere.
La novità più importante è indubbiamente l’aumento dell’aliquota al 26% nel caso in cui si opti per la cedolare secca. Tuttavia, questo aumento non colpirà tutti i contribuenti, ma solo coloro che destineranno agli affitti brevi nel 2024 più di un appartamento. Resta quindi al 21% la cedolare secca per chi riceve canoni per affitti brevi da un solo immobile. Sul punto, però, è ancora aperto il dibattito interno alla maggioranza. Forza Italia chiede l’applicazione del 21% sul primo immobile sempre, anche laddove ci sia più di un immobile destinato a locazioni brevi. Vedremo se questa correzione verrà recepita tramite un apposito emendamento.
Un’altra novità riguarda la ritenuta del 21%. Resta ferma la misura della stessa in tutti i casi in cui un intermediario interviene nell’incasso dei canoni ma, qualora siano destinati alla locazione breve più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto. Allo stesso modo, la ritenuta si considera effettuata a titolo di acconto nel caso in cui non venga esercitata l’opzione per la cedolare secca.
L’ultima novità riguarda l’introduzione del codice identificativo nazionale. La misura va di pari passo con il funzionamento della banca dati nazionale degli immobili destinati alle locazioni brevi, già introdotta da diversi anni ma mai effettivamente operativa sul sito del Ministero del Turismo. . I CIN (codici identificativi nazionali) sostituiranno i codici identificativi attualmente rilasciati da regioni e provincie a statuto speciale.
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