Periodo di vacanze per molti e periodo di locazioni brevi per tanti proprietari di immobili. Affittare una casa per brevi periodi può essere particolarmente vantaggioso. Se vuoi un quadro completo sulla disciplina degli affitti brevi in vigore per il 2023, ecco per te una semplice guida.
Il regime fiscale delle locazioni brevi è regolato dall’articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50. In esso è indicato il corretto trattamento fiscale degli affitti di immobili con durata non superiore ai 30 giorni. Tale regime, in vigore dal 1° giugno 2017, ha subito delle importanti modifiche a seguito dell’approvazione della Legge di Bilancio 2021. Il riferimento è, nello specifico, al limite del numero massimo di immobili da locare ed alla banca dati degli immobili destinati alle locazioni brevi. Ecco dunque un quadro di insieme della disciplina degli affitti brevi in vigore per il 2023, alla luce delle richiamate norme.
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A quali contratti si applica la disciplina sulle locazioni brevi?
La disciplina fiscale delle locazioni brevi si applica ai contratti che:
- hanno durata massima pari a 30 giorni;
- sono stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, anche con l’ausilio di intermediari (si rimanda alla sezione dedicata agli adempimenti a loro richiesti).
I contratti possono prevedere prestazioni accessorie quali fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, concessione di utenza telefonica e wi-fi. Non è possibile invece prevedere prestazioni tipiche dell’attività d’impresa come il servizio colazione o il noleggio auto.
Il regime delle locazioni brevi si applica, a patto di rispettare le condizioni già esposte, anche:
- alle sublocazioni;
- ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
- ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.
I contratti devono riguardare unità immobiliari a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze. La normativa non richiede l’adozione di uno schema contrattuale in particolare. Quindi la scelta della forma contrattuale è libera. Un’altra semplificazione sta nel fatto che la registrazione dei contratti aventi ad oggetto locazioni brevi non è obbligatoria, ma solo eventuale e volontaria.
Dal 2021 è possibile accedere al regime fiscale delle locazioni brevi solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Ciò implica che, oltrepassato questo limite, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale. La norma chiarisce che tale nuova previsione risponde all’esigenza di tutelare i consumatori e la concorrenza.
Chi ha intenzione di destinare alla locazione breve cinque o più immobili deve dunque procedere all’apertura della partita Iva, all’iscrizione al Registro Imprese e ai conseguenti adempimenti contabili, fiscali e previdenziali.
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Affitti brevi 2023: imposte dovute e opzione per la cedolare secca
I redditi derivanti dalle locazioni di durata non superiore ai 30 giorni, normalmente assoggettati ad Irpef, possono opzionalmente essere assoggettati a cedolare secca. In questo caso si applica ai redditi un’imposta sostitutiva con aliquota al 21%. La cedolare secca sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e le imposte di registro e di bollo dovute sulla eventuale registrazione del contratto.
La base imponibile a cui applicare l’aliquota del 21% è l’intero importo del canone di locazione, senza scontare l’abbattimento forfettario del 5% previsto per i canoni assoggettati ad Irpef. Quando il contratto prevede un corrispettivo forfettario per i servizi fruiti, anche questo corrispettivo rientra nella base imponibile. Diversamente, non fanno parte della base imponibile le somme relative al rimborso analitico di spese sostenute dal locatore, anche relative ad utenze.
L’opzione per la cedolare secca va effettuata direttamente in dichiarazione dei redditi. Quando si decide di registrare il contratto, l’opzione deve risultare anche dalla registrazione. Pur non rientrando nel reddito complessivo calcolato ai fini Irpef, il reddito assoggettato a cedolare incide:
- sui limiti di reddito per risultare familiare a carico;
- sul calcolo di alcune detrazioni (come quelle per carichi di famiglia e per canoni di locazione);
- sul calcolo dell’Isee.
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Affitti brevi 2023: particolarità per sublocazioni e comodati
I contratti di sublocazione e di comodato non trasferiscono la titolarità del reddito fondiario, che resta in capo al proprietario o titolare di altro diritto reale. Di conseguenza:
- il titolare del diritto reale sul bene rimane obbligato a dichiarare il reddito fondiario (rendita catastale) derivante dall’immobile oggetto del contratto;
- il sublocatore o il comodatario è tenuto a dichiarare tra i redditi diversi i ricavi derivanti dal contratto di locazione applicando, in caso di opzione, il regime della cedolare secca.
Adempimenti a carico degli intermediari: comunicazione dei dati e ritenuta
Comunicazione dei dati dei contratti di locazione
Gli intermediari immobiliari che intervengono nelle conclusione di contratti di locazione breve stipulati nel 2023 sono obbligati a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti stipulati entro il 30 giugno 2024. L’obbligo riguarda tutti gli intermediari professionali, a prescindere dall’utilizzo di canali tradizionali o di portali web. Non è invece obbligato alla comunicazione dei dati l’intermediario che si limita a facilitare l’incontro tra locatore e conduttore, non intervenendo nella stipula del contratto. Quando l’intermediario si rivolge a sua volta ad altri intermediari, l’obbligo resta in capo al soggetto che ha ricevuto l’incarico dal locatore. La comunicazione va effettuata attraverso i servizi telematici dell’Agenzia dell’Entrate e deve contenere i seguenti dati:
- nome, cognome e codice fiscale del locatore;
- durata del contratto;
- indirizzo dell’immobile;
- importo del corrispettivo lordo.
L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati espone l’intermediario ad una sanzione da 250 a 2000 euro.
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Ritenuta sui corrispettivi incassati dagli intermediari
Inoltre, quando gli intermediari intervengono anche nella fase di pagamento del canone, incassando i corrispettivi per conto del locatore, devono operare una ritenuta pari al 21%. La ritenuta è effettuata solo quando il corrispettivo entra nell’effettiva disponibilità dell’intermediario. Quindi, ad esempio, è escluso il caso di pagamento tramite assegno intestato al locatore, con l’intermediario che si limita a consegnarlo.
Gli intermediari che effettuano le ritenute sono tenuti ad inviare la relativa certificazione ai locatori in quanto sostituti d’imposta. La certificazione delle ritenute permette di assolvere in automatico anche l’obbligo di comunicazione di cui al precedente paragrafo.
La ritenuta è effettuata:
- a titolo di imposta, se il locatore sceglie come regime di tassazione quello della cedolare secca;
- a titolo di acconto, se il beneficiario non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per la cedolare.
La ritenuta deve essere versata entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata. Per il versamento deve essere inserito in F24 il codice tributo 1919.
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Affitti brevi 2023: banca dati e codice identificativo
Introdotta già dal decreto legge n. 34 del 30 aprile 2019, la banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi non ha trovato applicazione per oltre due anni. La Legge 30 dicembre 2020, n. 178 (Legge di Bilancio 2021) ha quindi rimesso al MIBACT l’istituzione della banca dati. Il Ministero del Turismo, con l’adozione di un decreto ministeriale datato 29 settembre 2021, ha dato seguito a tale previsione.
Nella banca dati sono raccolte le seguenti informazioni relative a strutture ricettive e immobili destinati alle locazioni brevi:
- tipologia di alloggio;
- ubicazione;
- capacità ricettiva;
- estremi dei titoli abilitativi richiesti ai fini dello svolgimento dell’attività;
- soggetto che esercita l’attività ricettiva, anche in forma di locazione breve;
- codice identificativo regionale o, per attività ubicate in Regioni che non adottano un proprio codice, codice alfanumerico.
Nello specifico, in relazione a quest’ultimo punto, si consideri che le Regioni e le Province autonome possono attribuire un codice identificativo alle strutture ricettive e agli immobili destinati alle locazioni brevi. Per le strutture ubicate nelle Regioni e nelle Province autonome che non adottano un proprio codice identificativo, esso sarà generato come codice alfanumerico dalla banca dati stessa.
Gli obblighi pubblicitari connessi agli affitti brevi per il 2023
Tutte le informazioni contenute nella banca dati, compreso il codice identificativo, sono pubblicate sul sito del Ministero del Turismo. L’accesso alle informazioni da parte degli utenti è tuttavia possibile solo a seguito di registrazione.
L‘obbligo di indicazione del codice identificativo in ogni comunicazione inerente l’offerta e la promozione dei servizi all’utenza interessa:
- i titolari delle strutture ricettive;
- i soggetti che concedono in locazione breve immobili ad uso abitativo;
- i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare;
- i gestori di portali telematici per l’offerta di alloggi a fini turistici.
Il codice deve essere indicato ed esposto in modo da garantire la sua visibilità. Il mancato rispetto degli obblighi pubblicitari comporta l’applicazione di una sanzione pecuniaria da 500 euro a 5000 euro. La sanzione raddoppia in caso di reiterazione della violazione.
Per maggiori dettagli consulta l’articolo dedicato al seguente link.
Leggi di più: Banca dati locazioni brevi: pubblicato il decreto attuativo
