La Legge di Bilancio ha prorogato una delle agevolazioni più interessanti prodotte nel periodo Covid. Benefici estesi fino alla fine del 2023. Il punto su requisiti, vantaggi ed errori da evitare.
La stagione del Covid ha portato con sé gravi problemi ma anche nuove opportunità. Nella stagione dei fondi perduti e del Superbonus 110%, infatti, si inserisce anche una novità che riguarda specificamente i giovani. Intenzione del Governo è stata proprio quella di agevolare uno dei passaggi più complicati e onerosi per la formazione delle giovani famiglie: l’acquisto della prima casa. È con questa finalità che anche l’ultima Legge di Bilancio ha prorogato il c.d. Bonus Mutui Prima Casa Under 36 fino al 31 dicembre 2023.
Il Decreto Sostegni Bis aveva previsto infatti un’estensione della garanzia statale sull’erogazione dei mutui. Ma non solo: numerosi vantaggi riguardano anche la sfera fiscale. Tutte queste agevolazioni sono soggette a particolari condizioni, che devono essere soddisfatte dai giovani in procinto di acquistare la prima casa. La Circolare 12/E del 14 ottobre 2021 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito e delineato meglio i confini del Bonus Prima Casa Under 36. Vediamo tutti i dettagli.
Leggi di più: Legge di Bilancio 2023 in Gazzetta Ufficiale: scarica il PDF
Bonus Mutui Prima Casa Under 36: i requisiti soggettivi
Il Decreto Sostegni Bis prevede – all’art. 64, comma 6 – che i beneficiari dell’agevolazione:
- non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;
- hanno un valore ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
Con riferimento al primo dei due requisiti soggettivi, è bene fare una precisazione. La Circolare 12/E sottolinea come il compimento del trentaseiesimo anno di età deve vedersi nell’arco dell’anno solare. Ciò vuol dire che un rogito stipulato a ottobre 2023 non può dar luogo alle agevolazioni se l’interessato compie i 36 anni a dicembre 2023.
Con riferimento all’ISEE, vale la pena ricordare che esso riguarda redditi e patrimonio del secondo anno solare precedente la presentazione della DSU. In altre parole, per gli atti stipulati nel 2022, bisognerà guardare all’ISEE relativo al 2020. Per i rogiti con data 2023, farà fede l’ISEE determinato su redditi e patrimonio 2021.
Leggi di più: Imposte sull’acquisto della casa: la guida completa
Bonus Prima Casa Under 36 2023: i requisiti oggettivi
Per quanto concerne i requisiti oggettivi, è bene porre l’attenzione su tre aspetti:
- concetto di prima casa;
- categoria catastale dell’immobile;
- tipologia e oggetto del contratto.
In merito al primo punto, è necessario che l’abitazione oggetto dell’acquisto agevolato rispetti i requisiti previsti per la prima casa. Per approfondimenti su questo tema, puoi leggere l’apposito articolo che trovi a questo link.
Per quanto riguarda la seconda condizione, è previsto che l’immobile appartenga ad una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazione di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Al contrario sono escluse le categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico). Ricordiamo invece che la categoria A/10 – anch’essa esclusa – è relativa agli immobili adibiti ad uso ufficio.
In merito al terzo requisito oggettivo, invece, è previsto che l’agevolazione spetti su tutti gli atti che comportano “il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle anzidette case di abitazione”, chiarisce la Circolare.
È fatto inoltre espresso divieto di applicare le agevolazioni ai contratti preliminari di vendita. Esse infatti sono fruibili solo nel caso di effettivo trasferimento della proprietà (o di altro diritto reale) dell’immobile, cosa che non si verifica in sede di compromesso. Le regole sulle imposte indirette legate al contratto preliminare restano dunque invariate.
Leggi di più: Abitazione Principale e Prima Casa: definizioni e differenza
Quali sono le agevolazioni riservate a chi rispetta i requisiti?
Le agevolazioni fiscali legate al Bonus Mutui Prima Casa Under 36 sono diverse e possono avere un valore anche molto rilevante. Vediamole insieme una ad una.
Imposta di registro e imposta ipotecaria e catastale
Per le operazioni nelle quali ricorrono i requisiti oggettivi e soggettivi di cui sopra – e che sarebbero ordinariamente soggette ad imposta di registro e ad imposta ipotecaria e catastale – l’agevolazione in esame prevede il totale esonero dal versamento di tali tributi.
Credito d’imposta per acquisti soggetti a IVA
Un’altra agevolazione molto rilevante riguarda l’IVA. Anche in questo caso, va sottolineato che il beneficio riguarda solo una platea limitata di compravendite immobiliari. Esso infatti riguarda quelle operazioni che prevedono l’applicazione dell’IVA, ad esempio la circostanza più diffusa di acquisto di immobili di nuova realizzazione direttamente dall’impresa costruttrice.
In tali casi, l’agevolazione Prima Casa Under 36 consente di neutralizzare il costo dell’IVA. È previsto infatti che sorga in capo all’acquirente un credito d’imposta pari all’importo dell’IVA versata al venditore, che negli acquisti prima casa sconta l’aliquota del 4%.
Il credito d’imposta (con codice tributo ancora da individuare) potrà essere utilizzato per compensare:
- imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto.
Il credito d’imposta in oggetto – chiarisce la Circolare – può essere utilizzato anche per compensare l’imposta sostitutiva dovuta dagli aderenti al Regime Forfettario.
Leggi di più: Prima casa: nuovi limiti alle agevolazioni dalla Cassazione
Imposta di bollo, tassa ipotecaria e tributi per la voltura catastale
La Circolare chiarisce un aspetto particolare e rilevante. Nonostante l’agevolazione riservata agli Under 36 determini la non applicazione dell’imposta di registro – la quale, se applicata proporzionalmente (2%) farebbe venir meno l’obbligo di versare i tributi di cui appresso -, si specifica che restano comunque non dovute, nell’ambito dell’agevolazione in esame:
- imposta di bollo;
- tributi speciali catastali;
- tasse ipotecarie.
Questi tributi tuttavia restano dovuti nel caso di acquisti agevolati Under 36 soggetti ad IVA. Fermo restando che l’agevolazione consente il recupero dell’IVA sotto forma di credito di imposta e l’esonero da imposta di registro e imposta ipocatastale, solo in questo caso specifico i tributi in esame in questo paragrafo restano effettivamente dovuti.
Imposte sui finanziamenti
Il Bonus Mutui Prima Casa Under 36 cancella inoltre anche l’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in misura pari allo 0,25% della somma oggetto di mutuo. Questa disposizione si applica nei casi di finanziamenti erogati per:
- acquisto;
- costruzione;
- ristrutturazione;
di immobili nei casi in cui ricorrano tutti i requisiti oggettivi e soggettivi di cui sopra. A tal fine è inoltre richiesto che la sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali sia dichiarata dal mutuatario nel contratto di mutuo o in un documento allo stesso allegato.
Leggi di più: Banca dati locazioni brevi: pubblicato il decreto attuativo
Ulteriori condizioni e particolarità
Ulteriore condizione di primaria importanza è il termine entro cui viene effettuato l’acquisto. Fa fede dunque la data dell‘atto notarile. La norma prevede infatti che le agevolazioni legate al Bonus Mutui Prima Casa Under 36 valgano solo qualora l’atto sia stato stipulato non prima del 26 maggio 2021 e fino al 31 dicembre 2023. La Legge di Bilancio 2023 ha infatti provveduto ad estendere questo termine dal 31 dicembre 2022 al 31 dicembre 2023.
La Circolare 12/E suggerisce inoltre il corretto trattamento di alcuni casi particolari, fra cui:
- ipotesi di co-acquisto;
- applicabilità dell’agevolazione alle pertinenze;
- credito d’imposta da riacquisto prima casa;
- liberalità indirette;
- applicazione della disciplina del prezzo-valore.
Scarica la Circolare 12/E del 14 ottobre 2021
Scarica la Circolare 12/E per tutti gli ulteriori approfondimenti sul Bonus Mutui Prima Casa Under 36.
Leggi di più: Bonus ristrutturazione 2023: la guida completa
