Devi stipulare un preliminare di vendita ma non sai con precisione di cosa si tratti? Sai che la semplice stipula può non essere sufficiente per garantire i tuoi interessi? Se devi acquistare casa e vuoi evitare spiacevoli sorprese, leggi questa semplice guida. Scopri quali imposte sono dovute sul contratto preliminare.
La stipula di un contratto preliminare di compravendita, conosciuto anche come “compromesso”, si rende necessaria quando, raggiunto l’accordo, non è ancora possibile procedere con la stipula del contratto definitivo. Esso infatti cristallizza l’accordo raggiunto, impegnando le parti a stipulare successivamente un vero e proprio contratto di compravendita. Le ragioni che portano alla sottoscrizione di un preliminare possono essere molteplici. Può capitare infatti che al momento in cui viene raggiunto l’accordo l’acquirente non sia in possesso della liquidità necessaria o che il venditore sia in attesa della consegna della casa da vendere. Il preliminare ha quindi lo scopo di tutelare le parti in causa, che si impegnano a rendere definitivo l’accordo. Ma il solo compromesso può non essere sufficiente per garantire la conclusione della compravendita. Scopri quali sono i passi da compiere per tutelare i tuoi interessi e quali imposte sono dovute sul preliminare.
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Contratto preliminare di compravendita: la forma
Come stabilito dal Codice Civile, un contratto preliminare deve avere, a pena di nullità, la stessa forma prevista dalla legge per il contratto definitivo. Per questa ragione il preliminare deve essere redatto in forma scritta, come il successivo atto di acquisto dell’immobile. Per redigere un compromesso potrai dunque optare per una scrittura privata, una scrittura privata autenticata o un atto pubblico.
Contratto preliminare di compravendita: registrazione ed imposte
Una volta sottoscritto il preliminare dovrai procedere alla sua registrazione. Se si è optato per la scrittura privata, la registrazione dovrà essere effettuata entro 20 giorni dalla stipula. Quando invece il compromesso è stipulato tramite atto notarile, è il notaio stesso a provvedere alla registrazione entro 30 giorni.
Le imposte dovute per la registrazione del contratto preliminare di compravendita sono:
- l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro;
- l’imposta di bollo nella misura di 16 euro ogni 4 facciate o al massimo ogni 100 righe in caso di scrittura privata o nella misura di 155 euro in caso di atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Se il preliminare prevede anche un pagamento, è dovuta anche l’imposta di registro in misura proporzionale pari:
- allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
- al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
Le somme versate a titolo di imposta di registro proporzionale saranno poi detratte da quelle dovute sul contratto di compravendita definitivo.
Quando invece il trasferimento dell’immobile è soggetto ad Iva, le somme versate sono:
- anch’esse soggette ad Iva (l’aliquota è uguale a quella prevista per il contratto definitivo), quando corrisposte a titolo di acconto (è inoltre dovuta l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro);
- soggette ad imposta di registro proporzionale pari allo 0,50%, quando corrisposte a titolo di caparra confirmatoria.
Differenza tra acconto e caparra
Ma qual è la differenza tra acconto sul prezzo e caparra confirmatoria? Entrambi rappresentano un anticipo del pagamento sul prezzo dovuto, ma non sono la stessa cosa. Al di là delle diverse imposte dovute sull’uno o sull’altra (già analizzate in precedenza), acconto e caparra comportano implicazioni differenti in caso di inadempimento.
La mancata stipula del contratto definitivo comporta la restituzione dell’acconto. Ciò in quanto l’acconto non è altro che una parte del prezzo finale che deve essere riconosciuto dall’acquirente al venditore. La mancata conclusione dell’affare non dà alcun diritto al venditore di trattenere le somme anticipate a titolo di acconto. Qualora egli ritenga che i suoi interessi siano stati lesi dall’inadempimento dell’acquirente, potrà solamente chiedere il risarcimento del danno per via giudiziaria.
Diverso invece è ciò che avviene con la caparra confirmatoria, che ha carattere risarcitorio e di garanzia. Quando si giunge alla stipula del contratto definitivo di compravendita, la caparra versata resta un mero anticipo sul pagamento totale. Ma quando l’acquirente decide di non dare seguito all’impegno preso con il preliminare, il venditore ha tutto il diritto a trattenere la caparra incassata. Di contro, quando a non adempiere è il venditore, l’acquirente può in alternativa: richiedere a titolo di risarcimento al venditore una somma pari al doppio della caparra versata; rivolgersi al giudice per costringere il venditore a concludere la compravendita (fermo restando l’obbligo di versare la parte restante del corrispettivo).
Contenuto del preliminare e trascrizione nei registri immobiliari
Il preliminare, al fine di assolvere al compito di cristallizzare l’accordo raggiunto tra le parti, deve indicare tutti gli elementi principali del contratto definitivo. Un preliminare di compravendita deve quindi contenere:
- il prezzo di acquisto pattuito;
- la precisa identificazione delle parti e dell’immobile (indirizzo, dati catastali);
- il termine entro cui stipulare il contratto definitivo.
Ma la realizzazione di un contratto preliminare corretto e completo nei suoi elementi non è di per se sufficiente a garantire il buon esito della compravendita. Può infatti accadere che nonostante la stipula del compromesso, il venditore venda lo stesso immobile ad un terzo soggetto o iscriva un ipoteca su di esso. In questi casi il promissario acquirente può chiedere al giudice solo il risarcimento del danno e non l’annullamento della successiva vendita o dell’ipoteca.
Per evitare situazioni di questo tipo è necessario procedere alla trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari. In questo modo il contenuto del preliminare diventa opponibile ai terzi. Ciò comporta che eventuali operazioni successive (vendite a terzi, costituzione di diritti di godimento, iscrizione di ipoteca) non producono effetti nei confronti dell’acquirente che ha trascritto il preliminare. La trascrizione è possibile solo quando il preliminare è stipulato con l’intervento di un notaio. Le imposte dovute sulla trascrizione sono:
- l’imposta ipotecaria in misura fissa pari a 200 euro;
- le tasse ipotecarie per l’importo di 35 euro.
Puoi verificare l’esistenza di una trascrizione su un immobile effettuando una ispezione ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate.
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