Possiedi degli immobili ma non sai come comportarti con l’IMU? Ecco per te una semplice guida. Scopri presupposto, soggetti obbligati al pagamento, aliquote da applicare, regole sulla prima casa. Tutto quello che c’è da sapere sull’IMU 2021.
La disciplina dell’Imposta municipale propria (IMU) ha subito importanti modifiche a partire dallo scorso anno. Infatti, la legge n. 160 del 2019 (Legge di Bilancio 2020) ha introdotto alcune novità. In particolare si è proceduto all’abolizione della Tasi e al conseguente aumento delle aliquote Imu. Alla luce di questo, analizziamo nel dettaglio la disciplina dell’Imu in vigore per il 2021, focalizzandoci sul presupposto dell’imposta e sui soggetti obbligati al pagamento.
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Imu 2021: presupposto dell’imposta ed esclusione per la prima casa
Il presupposto dell’imposta è il possesso di immobili. La legge individua tre tipologie di immobili:
- i fabbricati, ossia le unità immobiliari iscritte nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale;
- le aree fabbricabili, ossia le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici:
- i terreni agricoli, definizione che comprende tutti i terreni iscritti in catasto, a qualsiasi uso destinati, compresi quelli non coltivati.
Imu non dovuta per il possesso della prima casa
Fa eccezione alla regola generale il possesso dell’abitazione principale. La “prima casa” non comporta il pagamento dell’Imu, salvo che si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. L’Imu non è dovuta anche sulle pertinenze dell’abitazione principale appartenenti alle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie. Sono abitazioni principali (e in quanto tali non comportano il pagamento dell’Imu) anche:
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
- i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali adibiti ad abitazione principale;
- la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli;
- l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio alle Forze armate, alle Forze di polizia, ai Vigili del fuoco o dal personale appartenente alla carriera prefettizia (anche nel caso in cui non sia la dimora abituale o la residenza anagrafica);
- su decisione del singolo comune, l’unità immobiliare posseduta e non locata da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente.
I casi generali di esenzione dall’imposta e le altre agevolazioni
La normativa sull’Imu prevede specifici casi di esenzione sia per i terreni agricoli che per i fabbricati. Sono esenti i terreni agricoli che:
- posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola, comprese le società agricole, indipendentemente dalla loro ubicazione;
- ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’allegato A della legge 28 dicembre 2001, n. 448;
- a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;
- ricadenti in aree montane o di collina delimitate di cui alla circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993.
Sono esenti gli immobili:
- posseduti dallo Stato, dai comuni, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
- posseduti da soggetti non residenti in Stati a regime fiscale privilegiato e destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative, sportive e religiose.
Sono esenti i fabbricati:
- classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;
- con destinazione ad usi culturali (musei, biblioteche, archivi, cineteche, emeroteche statali, di privati, di enti pubblici, di istituzioni e fondazioni, se improduttivi di reddito);
- destinati esclusivamente all’esercizio del culto e le loro pertinenze;
- di proprietà della Santa Sede;
- appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali, se previsto da accordi internazionali.
Per le abitazioni locate a canone concordato è prevista una particolare agevolazione: l’Imu, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune, è ridotta al 75 per cento.
Novità 2021: agevolazione per residenti all’estero
Dal 2021 è prevista una nuova agevolazione riservata ai soggetti non residenti nel territorio dello Stato che siano titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia. Essi infatti, per una sola unità immobiliare ad uso abitativo, possono versare l’Imu nella misura della metà. L’agevolazione spetta a condizione che l’immobile non sia locato o concesso in comodato e che sia posseduto a titolo di proprietà od usufrutto. Per gli stessi soggetti la Tari è ridotta nella misura di due terzi.
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Imu 2021: le esenzioni introdotte per fronteggiare l’emergenza Covid-19
Delle specifiche esenzioni sono state introdotte per l’anno 2021 al fine di fronteggiare gli effetti negativi dell’emergenza Covid-19. Due norme sono intervenute in merito: la Legge di Bilancio 2021 e il Decreto Sostegni (a seguito della sua conversione in legge).
La Legge 30 dicembre 2020. n 178 (Legge di Bilancio 2021) prevede al comma 599 dell’articolo 1 che non sia dovuta la prima rata dell’Imu relativa a:
- stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali, nonché stabilimenti termali;
- immobili rientranti nella categoria catastale D/2 e relative pertinenze, immobili degli agriturismi, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù, dei rifugi di montagna, delle colonie marine e montane, degli affittacamere per brevi soggiorni, delle case e appartamenti per vacanze, dei bed and breakfast, dei residence e dei campeggi, a condizione che i relativi soggetti passivi siano anche gestori delle attività in essi esercitate;
- immobili rientranti nella categoria catastale D in uso da parte di imprese esercenti attività di allestimenti di strutture espositive nell’ambito di eventi fieristici o manifestazioni;
- discoteche, sale da ballo, night club e simili, a condizione che i relativi soggetti passivi siano anche gestori delle attività ivi esercitate.
Inoltre, il Decreto Legge 22 marzo 2021, n. 41 (Decreto Sostegni), così come convertito dalla Legge 21 maggio 2021, n. 69, prevede all’articolo 6-sexies che non devono versare la prima rata Imu i soggetti beneficiari del contributo a fondo perduto di cui allo stesso Decreto Sostegni. Essi hanno però diritto a questa esenzione solo in relazione agli immobili in cui viene esercitata l’attività di cui sono anche gestori.
Altri casi di esonero
Un più ampio esonero, che interessa gli anni 2021 e 2022, è previsto dal D.L. 14 agosto 2020, n. 104 per gli immobili rientranti nella categoria catastale D/3 destinati a spettacoli cinematografici, teatri e sale per concerti e spettacoli, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività ivi esercitate.
L’esenzione per il 2021, ai sensi del D.L. 25 maggio 2021, n. 73 (come modificato dalla legge di conversione 23 luglio 2021, n. 106), è prevista anche per le persone fisiche che possiedono un immobile, concesso in locazione a uso abitativo, che abbiano ottenuto in proprio favore l’emissione di una convalida di sfratto per morosità:
- entro il 28 febbraio 2020, la cui esecuzione è sospesa sino al 30 giugno 2021;
- successivamente al 28 febbraio 2020, la cui esecuzione è sospesa fino al 30 settembre 2021 o fino al 31 dicembre 2021.
La Legge di Bilancio 2021 dispone l’esenzione dall’applicazione dell’Imu per l’anno 2021 per i comuni interessati da eventi sismici, ossia i comuni:
- della Lombardia e del Veneto interessati dagli eventi sismici del 20 e 29 maggio 2012;
- dell’Emilia Romagna interessati dalla proroga dello stato di emergenza;
- del Centro Italia colpiti dagli eventi sismici verificatasi dal 24 agosto 2016, in relazione ai fabbricati distrutti od oggetto di ordinanze sindacali di sgombero.
Una uguale esenzione è prevista per i fabbricati ubicati nei comuni di Casamicciola Terme, Forio e Lacco Ameno, colpiti dagli eventi sismici verificatisi il 21 agosto 2017 nell’isola di Ischia, ai sensi del D.L. 25 maggio 2021, n. 73.
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Soggetti obbligati al pagamento dell’Imu
Sono obbligati al pagamento dell’imposta i soggetti che possiedono un immobile. Essi sono:
- i proprietari degli immobili;
- i titolari del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
- il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario dei figli;
- il soggetto concessionario di un’area demaniale.
In presenza di più proprietari, ognuno è tenuto al pagamento dell’Imu in proporzione alla quota posseduta.
Quando l’immobile è concesso in affitto (locazione), è comunque tenuto al pagamento dell’Imu il suo proprietario. Diversamente, in caso di leasing (locazione finanziaria), il soggetto passivo dell’imposta è il locatario.
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