Superbonus e DL Semplificazioni: occhio a rischi e criticità

Il DL Semplicazioni offre la possibilità di realizzare i lavori ammessi al Superbonus 110% mediante CILA. Viene meno anche l’attestazione dello stato legittimo. Ma siamo sicuri che questo sia davvero un “liberi tutti”? Attenzione ai possibili rischi.

Con la recente pubblicazione del Decreto Legge n. 77 del 31 maggio 2021 (c.d. Decreto Semplificazioni) si è intervenuti nuovamente sulla disciplina del Superbonus 110%. L’obiettivo auspicato è quello di rendere più facilmente accessibile l’incentivo. In tal senso è stata data la possibilità di realizzare i lavori mediante CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata), senza attestazione dello stato legittimo. Ma dietro a quella che può sembrare la tanto attesa svolta positiva si nascondono alcune potenziali insidie. Quali sono i rischi per gli interventi ammessi al Superbonus 110% alla luce delle novità introdotte dal DL Semplificazioni? Scopriamolo insieme.

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Superbonus 110% e DL Semplificazioni: cos’è la CILA

La definizione di CILA è contenuta nell’art. 6-bis del D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001 (il c.d. Testo Unico dell’Edilizia). Si tratta di quel titolo edilizio volto a consentire la realizzazione di interventi minori, di cui nella Tabella A allegata al D. Lgs. n. 222 del 25 novembre 2016.

Il nuovo comma 13-ter dell’articolo 119 del Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020, introdotto dal c.d. Decreto Semplificazioni, ha adesso ampliato l’ammissibilità della CILA a tutti gli interventi ammessi al Superbonus 110%, tranne gli interventi di demolizione e ricostruzione, derogando rispetto al precedente D. Lgs. n. 222 del 25 novembre 2016. Inoltre, con la presentazione della CILA, gli interventi ammessi al Superbonus 110% non richiedono l’attestazione dello stato legittimo degli immobili oggetto dell’intervento. Di conseguenza viene meno la decadenza del beneficio fiscale in caso di abusi edilizi, ai sensi degli articoli 49 e 50 del D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001 (il c.d. Testo Unico dell’Edilizia).

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La CILA è un atto impugnabile?

Andando oltre, occorre analizzare che tipo di atto sia la CILA. Può dirsi un atto amministrativo suscettibile di impugnazione da parte del Comune?

No, come chiarito dalla Sentenza n. 2052 del 29 novembre 2018 del Tar Catanzaro, in linea con il Parere del Consiglio di Stato n. 1784 del 4 agosto 2016.

La CILA è infatti un atto avente natura privatistica, non suscettibile di impugnazione autonoma o di diniego da parte del Comune. Inoltre, a differenza della SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), non è sottoposta a controllo sistematico, da espletare sulla base di procedimenti formali e tempistiche perentorie disciplinate dalla legge 241/1990. Deve soltanto essere conosciuta dall’amministrazione comunale, affinché questa possa verificare che, effettivamente, le opere progettate importino un impatto modesto sul territorio.

La CILA comporta l’esonero dalla vigilanza sull’attività edilizia?

Detto che la CILA non è soggetta a diniego da parte del Comune, la realizzazione di un intervento non conforme all’ultimo titolo abilitativo non comporta nessun rischio?

Non è affatto così, anche in caso di presentazione della CILA per gli interventi ammessi al Superbonus 110%. Infatti, il citato nuovo comma 13-ter dell’articolo 119 del Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020, introdotto dal c.d. Decreto Semplificazioni, non ha limitato l’operatività degli articoli 27 e seguenti del D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001 (il c.d. Testo Unico dell’Edilizia).

Il responsabile del competente ufficio comunale continua ad esercitare, anche secondo le modalità stabilite dallo statuto o dai regolamenti dell’ente, la vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale per assicurarne la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi.

Come? Qualora sia constatata l’inosservanza delle norme, prescrizioni e/o regolamenti, il dirigente o il responsabile dell’ufficio deve ordinare l’immediata sospensione dei lavori, che ha effetto fino all’adozione di successivi provvedimenti definitivi di tipo:

1. Amministrativo, quali sanzioni pecuniarie e non (demolizione, riduzione in pristino, confisca, acquisizione gratuita al patrimonio dell’amministrazione competente);
2. Penale, quale i reati previsti dagli articoli da 71 a 75 dello stesso D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001 (il c.d. Testo Unico dell’Edilizia).

Dunque, se è vero che la presentazione della CILA fa adesso venir meno la causa di decadenza del beneficio fiscale in caso di abusi edilizi, la presenza di questi ultimi non può, tuttavia, essere trascurata. L’eventuale presenza di abusi edilizi può infatti comportare l’interruzione dei lavori e la conseguente impossibilità di godere del Superbonus 110%.

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Superbonus 110% e DL Semplificazioni: le novità mancate

In merito al Decreto Semplificazioni occorre infine effettuare due considerazioni. In sede di approvazione sono saltate due misure annunciate dalla bozza circolata, ossia:

1. l’estensione del Superbonus 110% agli immobili rientranti nella categoria catastale D/2, ossia alberghi e pensioni (con fine di lucro);
2. la soppressione del vincolo dell’accesso autonomo e dell’indipendenza funzionale per gli edifici unifamiliari, prevista al comma 1, lettera c) dell’articolo 119 del Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020.

Alla luce di ciò:

1. Tutte le attività imprenditoriali continuano ad essere escluse dal Superbonus 110%, tranne che per gli interventi sulle parti comuni condominiali a condizione che il condominio sia destinato a residenza per oltre il 50% della superficie complessiva;
2. Le singole unità abitative dei condomini prive dell’accesso autonomo e dell’indipendenza funzionale non possono beneficiare in autonomia del Superbonus 110% perché non possono eseguire alcun intervento trainante.

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