In quale quota devono essere imputate le spese e le detrazioni maturate tra i vari condòmini? Conta il massimale per unità immobiliare o i millesimi di proprietà? Superbonus 110% in Condominio: vediamo cosa prevede la prassi dell’Agenzia delle Entrate.
Con riferimento alla disciplina del Superbonus 110% in condominio, la Circolare 24/E dell’8 agosto 2020 stabilisce due regole:
- il singolo condòmino partecipa alle spese sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile;
- il singolo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.
Questo documento va abbinato alla Circolare 30/E del 22 dicembre 2020 (punto 4.4.4). La regola istituita è la seguente: nei condomini l’ammontare massimo di spesa agevolabile per interventi su parti comuni va determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edifico oggetto di interventi, compreso le pertinenze.
Quindi, i calcoli da effettuare sono due:
- il primo concerne la quota di imputazione delle spese e delle detrazioni spettanti, da effettuare in base ai millesimi di proprietà;
- il secondo riguarda il massimale di spesa consentito, avuto riguardo del numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.
Occorre porre attenzione a non confondere i due calcoli.
Leggi di più: Superbonus e contabilità condominiale: la guida pratica
Spese e detrazioni Superbonus 110% in Condominio: un esempio di calcolo
Si riporta graficamente un condominio esemplificativo.
- ABITAZIONE 1 + GARAGE 1: proprietà di Gianni, 250/1000 del totale;
- ABITAZIONE 2 + GARAGE 2: proprietà di Alessandro, 400/1000 del totale;
- ABITAZIONE 3 + GARAGE 3: proprietà di Stella, 350/1000 del totale.
Per semplicità poniamo che l’intervento consistente nella realizzazione del solo cappotto soddisfi il requisito del doppio salto di classe energetica. Ipotizziamo anche che l’importo dei lavori determinato da computo metrico sia di 100.000€.
Qual è l’importo di partecipazione alle spese dei vari condòmini? Qual è la detrazione che maturano?
- Spesa che deve sostenere Gianni = 100.000 x 250/1000 = 25.000 euro
- Detrazione che spetta a Gianni = 25.000 x 110% = 27.500 euro;
- Spesa che deve sostenere Alessandro = 100.000 x 400/1000 = 40.000 euro
- Detrazione spettante ad Alessandro = 40.000 × 110% = 44.000 euro;
- Spesa che deve sostenere Stella = 100.000 x 350/1000 = 35.000 euro
- Detrazione spettante a Stella = 35.000 ×110% = 38.500 euro.
Qual è il massimale di spesa consentito?
- Quota di Gianni (abitazione 1 + garage 1) = 40.000 x 2 = 80.000 euro;
- Quota di Alessandro (abitazione 2 + garage 2) = 40.000 x 2 = 80.000 euro;
- Quota di Stella (abitazione 3 + garage 3) = 40.000 x 2 = 80.000 euro;
TOTALE MASSIMO CONDOMINIO = 240.000 euro
Conclusioni da adottare
Nell’esempio proposto, l’importo dei lavori – determinato da computo metrico – di 100.000 euro è inferiore al massimale di spesa consentito che è pari a 240.000 euro. Quindi tutte le spese sostenute godranno del Superbonus 110%. La quota di partecipazione alle spese, però, non è egualitaria poiché Gianni dovrà investire 25.000 euro, Alessandro 40.000 euro e Stella 35.000 euro.
Leggi di più: Sconto in fattura e cessione del credito Superbonus 110%: le condizioni necessarie
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Cosa succede nel caso di sconto in fattura o cessione del credito?
Qualora il condominio fruisca dello sconto in fattura in merito a tutte le spese, il problema della quota di partecipazione alle spese e alle detrazioni maturate non si pone, poiché non viene richiesto alcun esborso ai condòmini. Viceversa, se lo sconto in fattura è parziale, perché ad esempio i professionisti non lo applicano, i pagamenti effettuati restano imputati in ragione dei millesimi di proprietà.
Se i condòmini ricorrono alla cessione del credito, lo stesso credito fiscale matura solamente a seguito del pagamento dei fornitori. Dunque, resta fermo il calcolo relativo all’imputazione delle spese in ragione dei millesimi di proprietà. Non sussiste, invece, alcun calcolo in merito alle detrazioni maturate, poiché la detrazione fiscale viene interamente ceduta.
Il caso dei condomìni minimi
Le regole sopra esposte valgono sia per i condomìni con amministratore sia per i condomìni minimi. Per questi ultimi, in particolare, i calcoli devono essere effettuati dal condomino appositamente nominato. Si ricorda inoltre che il condomino appositamente nominato è anche tenuto a dimostrare che gli interventi siano stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio.
Leggi di più: Condominio minimo e Superbonus: gli adempimenti dovuti
